TS. Cấn Văn Lực: Kiểm soát và ứng xử hợp lý với dòng vốn vào bất động sản

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Năm 2021, ngành kinh doanh BĐS đóng góp 3,58% GDP; xây dựng 5,95%. Riêng 6 tháng đầu năm 2022, kinh doanh BĐS đóng góp 3,32% GDP; xây dựng 5,44% GDP.

Vai trò thu hút vốn của thị trường bất động sản rất quan trọng bởi nó liên quan đến khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,94% GDP), du lịch (9,2% GDP), lưu trú (3,8% GDP), tài chính – ngân hàng (5,32% GDP) – tổng 24,3% năm 2019. Và hệ số lan tỏa của bất động sản đối với những ngành nghề này 0,5 – 1,7 lần.

Do đó, đóng góp của bất động sản đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng, ở đây là đóng góp về giá trị gia tăng chứ không phải doanh thu. Ngoài ra, bất động sản là lĩnh vực xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm.

Trong năm nay, khi tín dụng ngân hàng được kiểm soát, phát hành trái phiếu giảm đi thì FDI là kênh cứu cánh cho thị trường. Lũy kế đến hết tháng 7/2022; vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đạt gần 66 tỷ USD, chiếm 15,2% tổng vốn FDI đăng ký.

Vốn cho bất động sản bị nghẽn sẽ làm thị trường trầm lắng

TS. Cấn Văn Lực nhận định khi nhắc đến bất động sản là nhắc đến tứ giác liên thông ngân hàng – bảo hiểm – bất động sản – chứng khoán. Đơn cử, ngân hàng cho vay bất động sản khoảng 20%, trong khi đó, 60 – 65% bất động sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản. Ngân hàng cũng tham gia quản lý tài sản trong những lần doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm khoảng 17 – 18% tổng lượng vốn hóa, đứng thứ hai trong khối các doanh nghiệp niêm yết trên sàn,… Chưa kể, nhiều quỹ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân trên thị trường chứng khoán cũng đầu tư vào bất động sản.

Nói về vốn cho bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng luôn luôn có ít nhất 6 kênh dẫn vốn vào bất động sản.

Thứ nhất, số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 30/6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống.

Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%.

Thứ hai là vốn tư nhân (vốn góp) với khoảng 60.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 7 tháng đầu năm nay.

Thứ ba là vốn FDI với hơn 3,21 tỷ USD tính đến ngày 20/7.

Và cuối cùng là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản với khoảng 45.000 tỷ đồng (giảm 40% so với cùng kỳ năm trước), chiếm khoảng 22% tổng lượng phát hành 7 tháng qua.

Ngoài ra còn có nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần), nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước như vốn mồi, vốn ưu đãi/giảm thuế, vốn từ chương trình phục hồi,…

Theo TS. Lực, trong thời gian gần đây, hiện tượng đọng vốn cho doanh nghiệp là một điều nhức nhối. Hiện có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây các doanh nghiệp này gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

“Nếu dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, làm tăng sự mất cân đối cung – cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không giảm….), dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, giảm đà phục hồi kinh tế,… Do đó, nếu chúng ta không cẩn thận sẽ giống Trung Quốc, vừa rồi họ siết chặt quá và phải giải cứu. Việc kiểm soát và ứng xử hợp lý là vô cùng quan trọng”, TS. Lực cảnh báo.

Nắn dòng vốn, kiểm soát sốt đất, xem xét lộ trình đánh thuế BĐS

Cũng tại Tọa đàm, TS. Cấn Văn Lực nêu ra một số chính sách mới có tác động tới nguồn vốn vào thị trường bất động sản.

Thứ nhất là Chương trình phục hồi – phát triển kinh tế xã hội năm 2022 – 2023 được đẩy nhanh tạo cơ hội cho lĩnh vực bất động sản và xây dựng.

Cùng đó, Luật chứng khoán sửa đổi 2019 cho phép thành lập Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT); Kiểm soát rủi ro phát hành TPDN riêng lẻ: sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP; rà soát Luật chứng khoán 2019 và Luật DN 2020.

Hay Thông tư 08/2020/TT-NHNN ngày 14/8/2020 sửa đổi, bổ sung Thông tư 22: được dùng 34% vốn ngắn hạn cho vay TDH từ 1/10/2022, về mức 30% từ 1/10/2023 (hiện ở mức 25%).

Ngoài ra, Thông tư 16/2021/TT-NHNN ngày 10/11/2021: quy định TCTD không được mua TPDN trong 3 trường hợp: DN phát hành TPDN để cơ cấu nợ; để góp vốn mua cổ phần; và để tăng vốn.

Và cuối cùng là việc Sửa đổi Thông tư 39/2016/NHNN về cho vay của các TCTD.

Trong bối cảnh đó, TS. Cấn Văn Lực nhận định Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung; thị trường cổ phiếu và TPDN… nhiều triển vọng.

Theo đó, từ góc độ cơ quan quản lý, TS. Lực cho rằng cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được các cơ hội mới; nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, quan tâm rủi ro hệ thống tài chính; chú trọng điều tiết cung – cầu bất động sản. Sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua.

Cùng đó, tiếp tục kiểm soát tình trạng sốt bất động sản đất nền, đầu cơ, thao túng giá….; đẩy nhanh đầu tư công, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân…. Hoàn thiện thể chế theo hướng: sửa đổi Nghị định 153 và 156 phù hợp; rà soát Luật Chứng khoán, Luật doanh nghiệp, (nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp…); quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm. Quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp; phân nhóm TPDN. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt: quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs), Cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS…

Ngoài ra, có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp (cần minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập hợp lý..); thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS.

“Việt Nam nên nghiêm túc suy nghĩ về việc có một định chế tài chính riêng về phát triển nhà ở như Quỹ phát triển nhà ở, Ngân hàng tiết kiệm nhà ở hoặc Quỹ tiết kiệm nhà ở,… Không thể yêu cầu các ngân hàng thương mại cho vay ưu đãi NOXH mà phải có một quỹ”, ông Lực nói.

Riêng về xếp hạng tín nhiệm, TS. Lực cho rằng không quá quan trọng về số lượng của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm mà quan trọng hơn nữa là chất lượng, là đáp ứng được đầy đủ kịp thời và năng lực của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm.

Từ góc độ doanh nghiệp bất động sản, TS. Lực nhận định giải pháp quan trọng nhất là phải đa dạng hóa nguồn vốn. Cụ thể, ngoài tín dụng, doanh nghiệp cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…).

“Từ nay đến năm 2030 chúng ta cần khoảng 700.000 – 1 triệu tỷ vốn trung và dài hạn, chắc chắn nguồn vốn này phải lấy từ thị trường chứng khoán. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp phải hoàn thiện mình, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết,… Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền…)”, ông Lực nói thêm.

Theo DNVN