Condotel không còn hấp dẫn?

Sức mua Condotel sụt giảm khiến cho phân khúc làm mưa làm gió trên thị trường bất động sản năm 2017 đang tỏ ra hụt hơi khi bước vào quý 2/2018 với nhiều thách thức.

Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng 3 tháng đầu năm 2018, trong đó có đề cập đến sự sụt giảm mạnh của nguồn cầu dẫn đến lực mua condotel đi xuống.

Lượng tiêu thụ giảm sâu

Cụ thể, trong quý 1/2018, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng đón nhận 3 dự án condotel mới và các giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ với tổng nguồn cung 2.078 căn. Khả năng tiêu thụ đạt 19% (tương đương 387 căn), chỉ bằng 36% so với sức tiêu thụ của quý trước (đạt 1.064 căn). Như vậy, tiêu thụ condotel giảm 64% so với 3 tháng cuối năm 2017.

DKRA Việt Nam đánh giá, hiện nguồn cung thị trường căn hộ nghỉ dưỡng rất dồi dào nhưng tỷ lệ hấp thụ không cao. Các địa bàn có rổ hàng lớn gồm: Khánh Hòa (Nha Trang), Đà Nẵng, Kiên Giang (Phú Quốc) có mức hấp thụ cao hơn trung bình của thị trường nhưng các địa bàn khác sức tiêu thụ lại thấp hơn.

Với tình trạng sức cầu của thị trường chưa có dấu hiệu tăng, DKRA Việt Nam nhận định, nguồn cung condotel có thể dư thừa trong thời gian tới, tạo thêm áp lực và rủi ro cho thị trường này.

Hiện nay hầu hết các dự án condotel đều được chủ đầu tư đưa ra mức cam kết 8-12% một năm. Tuy nhiên, hiện chưa có quy định cụ thể nào về tính pháp lý cho loại hình sở hữu condotel cũng như chưa quy định nào có tính ràng buộc pháp lý cho mô hình cam kết lợi nhuận này.
Cam kết lợi nhuận lộ bài, không còn hấp dẫn

Nguồn cung condotel chủ yếu đến từ các địa phương đang phát triển mạnh du lịch biển như: Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc. Khác với những phân khúc khác, condotel thường thu hút người mua ở cam kết lợi nhuận và doanh thu. Với cam kết lợi nhuận trên dưới 10%/năm trong khoảng 10 năm, mức giá condotel dao động phổ biến từ 40-60 triệu đồng/m2.

Câu hỏi đặt ra là tại sao những dự án ở vị trí tỉnh lẻ lại có mức giá đắt đỏ ngang ngửa căn hộ cao cấp trung tâm Hà Nội hay TP.HCM? Đây cũng chính là một trong những yếu tố làm nên bài toán cam kết lợi nhuận.

Để hình dung bài toán cam kết lợi nhuận 10%/năm trong 10 năm, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, đưa ra tình huống đơn giản như sau: Giả sử chủ đầu tư có thể bán condotel với mức giá 1 tỷ đồng/căn (mức giá đã có lợi nhuận của chủ đầu tư khoảng 30%) nếu không cam kết lợi nhuận. Tuy nhiên, để tăng sức hút, chủ đầu tư tăng giá bán gấp đôi, kèm chương trình cam kết lợi nhuận 10%/năm, trong 10 năm.

Mỗi năm, chủ đầu tư phải trả cho khách hàng 200 triệu đồng. Số tiền này tạm tính đến từ 2 nguồn: 1 là lợi nhuận từ khai thác condotel khoảng 5% (tương đương 100 triệu đồng/năm); 2 là số tiền 1 tỷ đồng chủ đầu tư đã tăng giá sẽ được đầu tư tiếp tục mà chỉ phải trả lãi 10%/năm (tương đương 100 triệu đồng/năm).

Như vậy, với bài toán tài chính này, chủ đầu tư có thể huy động thêm nguồn vốn lớn để phát triển dự án mới, với lãi suất quá rẻ (chỉ 10%/năm) so với vay vốn ngân hàng. Bên cạnh đó, lại dễ bán hàng nhờ bài toán so sánh lợi nhuận so với gửi tiền tiết kiệm.

Như vậy, chẳng khác gì cam kết lợi nhuận chỉ là chiều “mỡ nó rán nó” mà các chủ đầu tư là người nắm thế chủ động trong cuộc chơi condotel.

Ông Nguyễn Hoàng Anh, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư BeeLand, cho rằng, đại đa số khách hàng khi tìm hiểu kênh đầu tư condotel hiện nay đều bị “mờ mắt” bởi các con số lợi nhuận cam kết trong mơ. Không dừng ở mức 10%/năm cam kết lợi nhuận trong 10 năm, hiện một số chủ đầu tư mới đã nâng con số lên đến 12%/năm, thậm chí cao hơn nữa, để thu hút khách. Song, thực tế đã chứng minh, đằng sau những con số hấp dẫn đó là rất nhiều rủi ro có thể gặp phải.

Đầu tư condotel, không nên mải mê chạy theo cam kết lợi nhuận bao nhiêu %, mà quên đi khả năng khai thác thực tế ra sao. Nếu cam kết quá cao so với khả năng thực tế thì nguy cơ tranh chấp rất dễ xảy ra.

Thông thường, chủ đầu tư và khách hàng ký hợp đồng khai thác 50 năm với mức cam kết lợi nhuận tối thiểu từ 5-10 năm đầu tiên. Song không phải cam kết nào cũng sẽ thành hiện thực. Điều này phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư có đủ lớn hay không và năng lực của chủ đầu tư và đơn vị vận hành condotel đó như thế nào.

Vũ Sơn (Nguoitieudung)