2 tỷ đồng nên mua bất động sản hay đầu tư kênh khác?

Chuyên gia khuyên nếu dư 2 tỷ đồng, thu nhập cố định 60 triệu mỗi tháng, bạn nên tích sản ở bất động sản và cổ phiếu cho mục tiêu dài hạn.

Câu hỏi cần tư vấn:

Vợ chồng tôi 31 tuổi, có 2 tỷ đồng tiền nhãn rỗi và đang cân nhắc các phương án đầu tư trong bối cảnh lãi suất gửi tiết kiệm thấp như hiện tại. Tình hình tài chính gia đình tôi như sau: đã có nhà đất và xe ôtô ở Hà Nội, một mảnh đất nền mua 1,6 tỷ đồng ở huyện ven đô để đầu tư lâu dài (không vay nợ), 2 tỷ đồng tiền nhàn rỗi (trong đó gửi tiết kiệm 1,5 tỷ đồng và 500 triệu đồng đầu tư chứng khoán).

Tổng thu nhập cố định 60 triệu đồng một tháng (lương hai vợ chồng), thu nhập thụ động khoảng 100-150 triệu đồng một tháng, chưa tính tiền lãi gửi ngân hàng. Chi tiêu hàng tháng cho gia đình khoảng 25-30 triệu đồng, đã có bảo hiểm nhân thọ cho vợ.

Hiện chúng tôi cân nhắc một số phương án đầu tư như sau:

Phương án 1: tiếp tục gửi tiết kiệm như hiện tại và đầu tư chứng khoán, tuy nhiên tôi thấy lãi suất thấp nên đang tìm phương án thay thế.

Phương án 2: đầu tư xây nhà xưởng cho thuê ở mảnh đất nền ven đô, tôi thấy tỷ suất sinh lời trên số vốn xây nhà không được cao, vì khu đó không phát triển cho thuê.

Phương án 3: tìm mua mảnh đất nền ở huyện ven đô để đầu tư (ở quê nội), nhưng vị trí xa hơn mảnh đất ven đô đang có.

Phương án 4: đầu tư mua biệt thự nghỉ dưỡng ven đô ở các dự án mới mở, giá biệt thự khoảng 6-10 tỷ đồng (sẽ vay ngân hàng khoảng 60-70%), cho chủ đầu tư thuê lại thì dòng tiền đủ trả lãi vay và dự định có thể trả hết nợ trong khoảng 3-4 năm.

Theo chuyên gia, tôi nên chọn phương án nào hoặc có hướng đầu tư nào khác khả thi hơn các phương án kể trên. Xin cảm ơn!

Minh Tâm

Giao dịch tại một ngân hàng, tháng 11/2022. Ảnh: Thanh Tùng

Chuyên gia tư vấn:

Đầu tiên, tôi xin chúc mừng bạn đã có nền tảng tài chính vững chắc với dòng tiền thặng dư hàng tháng và kiểm soát chi tiêu hợp lý. Đây là một cơ sở tốt cho một kế hoạch đầu tư bền vững và hiệu quả. Với tình hình kinh tế đang chuẩn bị bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, bạn hoàn toàn có thể phân bổ thêm tiền vào các lớp tài sản tăng trưởng cao như thị trường cổ phiếu và bất động sản. Tuy nhiên, bạn nên chú ý đến chiến lược phân bổ vốn cũng như đưa ra quyết định đầu tư sản phẩm phù hợp trong từng phân lớp tài sản.

Trước khi phân bổ tiền đầu tư, bạn nên rà soát lại các giải pháp bảo vệ tài chính nhằm đảm bảo cho kế hoạch dài hạn không bị ảnh hưởng khi các rủi ro xảy ra, cũng như tối ưu hóa hiệu quả đầu tư. Đầu tiên, bạn nên tạo quỹ dự phòng khoảng 3 tháng chi tiêu, tương đương khoảng 100 triệu đồng, để dùng trong trường hợp khẩn cấp. Quỹ dự phòng này bạn nên gửi tiết kiệm ngân hàng có kỳ hạn, chia thành hai tài khoản kỳ hạn 1 tháng và kỳ hạn 6 tháng.

Việc này nhằm tối ưu lợi nhuận và đảm bảo tính thanh khoản khi cần. Lưu ý, bạn có thể điều chỉnh quỹ khi có thay đổi về chi tiêu như có con, cần chu cấp thêm cho bố mẹ. Ngoài ra, bạn cũng nên cân nhắc mua bảo hiểm nhân thọ cho bản thân để có nguồn tiền hỗ trợ chính bạn và gia đình khi có rủi ro xảy ra.

Đối với bất động sản, bạn cân nhắc về việc sử dụng vốn vay ngân hàng cho mục đích đầu tư dài hạn (mua và nắm giữ) khi lãi suất vay thấp hơn mức độ tăng trưởng của bất động sản bạn đang muốn mua. Lãi suất ngân hàng đang thấp đã làm giảm chi phí sử dụng vốn. Với nguồn thu nhập ổn định, bạn hoàn toàn có thể tiếp cận các gói vay với mức lãi suất 7- 8% một năm, cố định 2 năm và có thể tất toán sau 5 năm không có phí phạt. Bạn nên lưu ý chọn thời hạn vay từ 20 năm trở lên để có mức vốn đủ lớn. Số tiền trả nợ vay hàng tháng chỉ nên khoảng 75% tổng số tiền thặng dư hoặc 30% tổng thu nhập.

Với tổng nguồn vốn từ ngân hàng và vốn sẵn có, bạn cân nhắc bất động sản ở các khu vực có sự thay đổi lớn về hạ tầng trong 5-10 năm tới. Thời điểm này, bạn sẽ có lợi thế để lựa chọn được sản phẩm có vị trí đẹp và giá tốt.

Về phương án xây nhà xưởng cho thuê, đây là một hình thức đầu tư bất động sản đem lại dòng tiền hàng tháng. Ở góc độ chuyên môn, dòng tiền hàng tháng của bạn có thặng dư khá lớn và khá ổn định. Vì vậy, phương án đầu tư tạo thêm dòng tiền không nên được ưu tiên, nếu chưa có kế hoạch tái đầu tư phù hợp. Hơn nữa, thông thường tăng trưởng về giá của bất động sản đầu tư cho thuê sẽ không ổn định bằng đất trống. Ngoài ra, hình thức đầu tư này cũng đang có nhiều rủi ro khi thời điểm kinh tế phục hồi có thể kéo dài thêm. Theo như bạn mô tả, vị trí bất động sản dự định mua cũng không thuận lợi cho thuê.

Với bất động sản nghỉ dưỡng cho thuê cũng là hình thức đầu tư tạo dòng tiền. Do đó, với tình hình tài chính hiện tại, bạn không nên ưu tiên. Ngoài ra, tính pháp lý của các dự án này cần phải được kiểm tra kỹ. Dòng tiền từ kênh này phụ thuộc rất nhiều vào khả năng vận hành của chủ đầu tư. Vì vậy, bạn phải đánh giá được kinh nghiệm vận hành của chủ đầu tư ở các dự án đang làm để có thể nhận định về tính khả thi của dự án.

Còn kênh cổ phiếu, thị trường sẽ có nhiều biến động và khó dự đoán. Vì vậy chiến lược mua định kỳ hàng tháng, hàng quý sẽ giúp bạn trung hòa được biến động đó. Ngoài ra, bạn cũng có thể rót tiền vào các đơn vị đầu tư chuyên nghiệp là các quỹ mở. Danh mục của quỹ thông thường gồm 20-30 mã sẽ giúp giảm bớt biến động của thị trường. Từ đó, bạn có thời gian tập trung hơn vào công việc chuyên môn hiện tại để gia tăng thu nhập.

Tóm lại chiến lược đầu tư phù hợp dành cho bạn ở thời điểm hiện tại gồm: tích sản ở bất động sản và cổ phiếu cho mục tiêu dài hạn; tối hưu hóa dòng tiền thặng dư hàng tháng; lên kế hoạch bảo vệ tài chính phù hợp với kế hoạch đầu tư. Bạn có thể liên hệ với các chuyên gia hoạch định tài chính cá nhân nhằm cung cấp thêm thông tin chi tiết về khẩu vị rủi ro và mục tiêu tài chính, từ đó có kế hoạch phân bổ tỷ trọng tài sản hợp lý.

Theo Phan Hoàng Quân (Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân – Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý gia sản FIDT)/Vnexpress.net