Những rủi ro pháp lý khi người dân mua chung cư mini

Vụ cháy chung cư mini phố Khương Hạ, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội vào đêm 12, rạng sáng 13/9/2023 đã làm 56 người chết, 37 người bị thương, là vụ hỏa hoạn gây tổn thất về người nhiều nhất trong 21 năm qua. Từ sự việc trên, nhiều người đặt quan ngại liên quan tới tính pháp lý về việc sở hữu loại hình căn hộ này.

Để rộng đường dư luận, chúng tôi có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) về những vấn đề pháp lý xung quanh việc sở hữu loại hình nhà ở này.

Thưa Luật sư, trong trường hợp tất cả các hộ đứng tên chung 1 sổ đỏ, chủ các căn hộ có được quyền bán riêng căn hộ của mình hay không?

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 22 Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 thì “2. Căn hộ của nhà chung cư mini được xây dựng theo Giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Theo quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung. Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp Giấy chứng nhận.”

Như vậy, nhà ở nếu đáp ứng đầy đủ những tiêu chí theo quy định của pháp luật thì mới được công nhận là chung cư mini. Còn trên thực tế, với những tòa “chung cư mini” theo cách gọi thông thường, luật sư nhìn nhận những công trình này thường được cấp phép xây dựng dưới dạng “nhà ở riêng lẻ”. Đối với đối tượng nhà ở riêng lẻ, tiêu chuẩn và chất lượng của nhà ở sẽ phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 46 Luật Nhà ở 2014.

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2014, khi mua chung cư, người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay ngày nay mọi người vẫn thường gọi là “sổ hồng”.

Tuy nhiên, nhìn nhận thực tế có nhiều trường hợp nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng nhưng đã đưa vào giao dịch chuyển nhượng. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014, để bán được nhà chung cư chưa có sổ hồng thì người bán bắt buộc phải có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Khi đó, chung cư chưa có sổ hồng sẽ được sang nhượng theo hình thức chuyển nhượng thông qua hợp đồng mua bán tài sản là nhà gắn liền với đất. Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho các bên trong giao dịch mua bán nhà chung cư khi chưa có sổ hồng, Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng tại Chương V.

Vậy nếu được người dân sẽ phải làm những thủ tục gì?

Bước 1: Xác lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư

Căn cứ theo Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng và chung cư và bên nhận chuyển nhượng nhà chung cư sẽ soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, theo đó sẽ thỏa thuận các nội dung về: Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên;…. Sau đó các bên sẽ thực hiện công chứng nội dung hợp đồng này.

Như vậy, thay vì tiến hành thủ tục sang tên sổ, đối với căn hộ thiếu sổ hồng sẽ tiến hành chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Theo hướng dẫn tại Công văn 56877/CT-TTHT ngày 19/7/2019 và điểm g khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Do đó, sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định.

Bước 3: Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản đã công chứng

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ. Trong vòng 5 ngày kể từ khi nhận các giấy tờ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được công chứng và nộp đầy đủ thuế, phí từ người bán và người mua. Chủ đầu tư sẽ tiến hành xác nhận và gửi cho bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ sau:

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư

– Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng

– Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân

– Biên bản bàn giao nhà

Những rủi ro đối với những người dân khi mua căn hộ chung cư mini là gì ?

Về mặt pháp lý, hiện nay, theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 chưa nêu khái niệm về chung cư mini mà chỉ có quy định về “nhà chung cư”. Theo đó, nhà chung cư nghĩa là tòa nhà có 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung; có phần sở hữu riêng và sở hữu chung, hệ thống hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân.

Theo quy định, để xây dựng một tòa chung cư phải xin giấy phép xây dựng và đmả bảo quy định về diện tích, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và quy hoạch đô thị. Thực tế, địa điểm xây dựng những căn chung cư mini thường trong ngõ nhỏ xen lẫn các khu dân cư, chủ chung cư thường xin giấy phép xây dựng là nhà ở đơn lẻ sau đó sẽ tự thiết kế thành những căn hộ chung cư mini với giá thành vừa túi tiền mà vẫn đầy đủ tiện nghi.

Khoản 2 điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định “Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ”.

Theo đó, nếu cá nhân, hộ gia đình đủ điều kiện cấp phép xây dựng nhà ở từ hai tầng trở lên và đáp ứng đủ các điều kiện yêu cầu khi xây dựng xong thì có thể được công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Tuy nhiên, thực tế rất ít các căn hộ chung cư mini đủ điều kiện đuộc cấp sổ đỏ riêng lẻ vì thường được xây dựng tại những địa điểm chật hẹp, diện tích không đủ và đặc biệt là những yêu cầu về kỹ thuật xây dựng, về phòng cháy chữa cháy,…

Thông thường, một tòa chung cư mini chỉ có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho chủ sở hữu mảnh đất đó.

Vì thế, việc giao dịch mua bán các hộ trong chung cư mini phải mua bán dưới hình thức “hợp đồng mua bán viết tay” hoặc “văn bản thỏa thuận tài sản chung”, trong đó ghi rõ thỏa thuận, cam kết của hai bên. Tuy nhiên dù ở bất kỳ hình thức nào thì giấy tờ mua bán giữu khách hàng với chủ chung cư mini cũng không được công chứng.

Do đó, việc được cấp sổ đỏ cho căn hộ là không khả quan, không thể dùng giấy tờ mua bán thế chấp, vay vốn,…

Ngoài ra, về bản chất hợp đồng mua bán chung cư mini không có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết. Vì vậy, nếu có xảy ra tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng hoặc tranh chấp với bên thứ ba thì hợp đồng mua bán chung cư mini có khả năng bị Tòa án tuyên vô hiệu, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, nhưng thực tế sẽ rất khó để thực hiện điều đó.

Đặc biệt, nếu chỉ giao dịch mua bán bằng giấy viết tay thì tất nhiên quyền thế chấp căn hộ đó vẫn thuộc về chủ đầu tư (người bán). Người mua hoàn toàn bị thiệt thòi và đột nhiên có thể bị mất trắng căn hộ.

Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng cũng như vấn đề phòng cháy chữa cháy ở những chung cư mini thường không an toàn, bởi thực tế cho thấy rất nhiều chung cư mini được xây dựng tại các con ngõ hẹp, và chủ đầu tư thường tận dụng mọi mét vuông để xây dựng, không để lại đủ không gian cho lối thoát hiểm và thiếu trang thiết bị phòng cháy chữa cháy. Điều này đem lại rủi ro và nỗi bất an rất lớn cho người dân tại chung cư.

Để đảm bảo quyền lợi cho những người mua căn hộ chung cư mini thì người dân cần làm những gì, thưa Luật sư?

Để đảm bảo được độ an toàn về mặt pháp lý cũng như bảo vệ quyền lợi của mình, khi mua căn hộ chung cư mini, người dân nên thận trọng xem xét đầy đủ, toàn diện công trình: từ các điều kiện về quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng, thiết kế cho đến chất lượng công trình, năng lực của chủ đầu tư, hay các điều kiện được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ theo quy định pháp luật…

Tránh tình trạng mua phải những căn hộ thuộc trường hợp xây quá phép, không phép… bởi sẽ rất khó khăn để cấp sổ đỏ cho người dân khi sở hữu căn chung cư mini đó. Đây là những vấn đề pháp lý cốt lõi mà người mua chung cư mini phải nằm lòng để đảm bảo quyền lợi của mình.

Ngoài ra, người dân cần xem căn chung cư đó đã đáp ứng đủ điều kiện theo đúng giấy phép xây dựng và những tiêu chuẩn hay chưa, đặc biệt là vấn đề phòng cháy chữa cháy bởi những căn chung cư thường xây dựng nhiều tầng trong không gian nhỏ hẹp, khi xảy ra sự cố thì rất khó để đảm bảo an toàn ở mức tối đa được.

 Quang Anh – Thương Trường