Phân khúc shophouse: Từ gà đẻ trứng vàng trở nên trầm lắng

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã dự báo mức giá cho thuê shophouse sẽ tiếp tục giảm khoảng 15 – 20% trong nửa cuối năm nay. Trước tình hình giá thuê shophouse có nguy cơ giảm mạnh, giá trị shophouse có thể chững lại trong thời gian tới.

VARS cũng đưa ra những khảo sát cụ thể. Theo đó, trên đường Nguyễn Hữu Thọ (TP.HCM), các căn shophouse vắng bóng người thuê. Khó khăn về chỗ gửi xe khiến các chủ cửa hàng không còn mặn mà với khu vực này như trước; hoặc khu vực Thủ Thiêm, trục đường Nguyễn Cơ Thạch đang được rao bán giá thuê 120 – 140 triệu đồng/tháng, chỉ một nửa giá so với giá trước dịch COVID-19, nhưng vẫn không có khách hỏi thuê.

Nhìn chung, trong quý 3, shophouse, biệt thự biển tồn kho khoảng 50 – 70% rổ hàng. Báo cáo bất động sản nghỉ dưỡng vừa được DKRA công bố cho biết shophouse biển ở cả 3 miền đều có lượng tiêu thụ giảm so với quý trước đó, chỉ bán được 691 căn, hấp thụ khoảng 50% rổ hàng.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, ông Vũ Bá Thức, Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Bất động sản SGO Property cho biết, về nguyên nhân phân khúc shophouse trầm lắng, lý do đầu tiên do ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19 sau hơn 2 năm đã tác động rất nhiều đến những bất động sản cho thuê.

“Chỉ cách đây khoảng 1 năm thì hàng loạt các mặt bằng ở vị trí rất đẹp đều đóng cửa và treo biển cho thuê, dẫn tới việc sau khi quay trở lại cuộc sống bình thường mới thì nguồn cung về mặt bằng cho thuê rất nhiều. Shophouse cũng phải cạnh tranh rất lớn với nhà tại các mặt phố lớn hay mặt bằng các trung tâm thương mại”, ông Thức nói.

Ngoài ra, theo ông Thức, sau hơn 2 năm dịch bệnh COVID-19 đã định hình thói quen mới cho cả người kinh doanh và người tiêu dùng. Người tiêu dùng đã dần quen với việc mua sản phẩm online, hoặc ưu tiên cho những không gian rộng rãi tại trung tâm thương mại, hạn chế tiếp xúc đám đông ở không gian có giới hạn.

Lý do tiếp theo là loại hình shophouse mới được xuất hiện và phố biến cách đây khoảng 6 – 7 năm và thực sự nở rộ gần đây. Đa phần các sản phẩm shophouse đều được xây dựng ở những khu đô thị mới, ở vị trí ngoài trung tâm thành phố, nơi có những quỹ đất rộng, dân cư chưa được phủ kín hết. Bởi vậy tiềm năng kinh doanh của shophouse trong thời điểm hiện tại vẫn khó có thể so sánh với nhà trong mặt phố lớn tại trung tâm.

Một lý do nữa là cách quản lý vận hành của một số dự án chưa thực sự đúng với công năng được thiết kế ban đầu. Trong khi giá bán của shophouse cao hơn so với các loại hình nhà ở khác và được phân biệt rõ ràng về công năng sử dụng, tuy nhiên đến khi được bàn giao đi vào vận hành thì một số đơn vị buông lỏng cách quản lý để cho nhà liền kề hay biệt thự cũng có thể kinh doanh được. Điều này dẫn đến đặc quyền kinh doanh của shophouse chịu sự cạnh tranh trong chính những loại hình nhà ở khác cùng một khu đô thị.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng phân phúc shophouse rất phù hợp với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua, phân khúc này cũng không thoát khỏi sự trầm lắng chung của thị trường.

Theo ông Điệp, nguyên nhân có thể kể đến là thời gian qua, Việt Nam hạn chế tín dụng ngân hàng vào bất động sản, cộng với lãi suất tăng cao khiến các nhà đầu tư không dám dùng đòn bẩy để đầu tư là nguyên nhân đầu tiên khiến thị trường bất động sản trầm lắng, trong đó có phân khúc shophouse.

Một nguyên nhân khác là Việt Nam đang tiến hành sửa đổi, xây dựng rất nhiều luật liên quan đến đất đai, bất động sản… nên nhiều nhà đầu tư đang “nghe ngóng” tình hình. Chưa kể, sau thời gian đại dịch hoành hành, giãn cách xã hội, thói quen của người tiêu dùng thay đổi, phân khúc shophouse cũng bị ảnh hưởng.

Dự báo tình hình thị trường shophouse cuối năm, ông Thức cho biết thời gian tới sẽ là thời kỳ sàng lọc sát sao của thị trường bất động sản đối với cả các doanh nghiệp chủ đầu tư, doanh nghiệp phân phối hay nhà đầu tư. Ngân hàng liên tục có những động thái tăng lãi suất, dòng tiền trên thị trường sẽ được gom về ngân hàng nhiều hơn. Các nhà đầu tư đang chịu nhiều áp lực từ những tài sản đã đầu tư trước đó và chưa thanh khoản xong.

“Shophouse thích hợp cho các nhà đầu tư có kế hoạch trung và dài hạn, bởi vì giá trị thực sự của shophouse sẽ được khẳng định khi mọi yếu tố tại khu đô thị được vận hành đồng bộ và ổn định”, ông Thức nêu.

Ông Thức cũng cho rằng shopshouse vẫn là một kênh đầu tư đầy tiềm năng, tuy nhiên trong bối cảnh hiện tại dòng sản phẩm này chỉ thích hợp với những nhà đầu tư trường vốn. Ngoài ra, khi muốn đầu tư sản phẩm shophouse nào đó thì nhà đầu tư cũng cần nhìn nhận các yếu tố khác để định hình về tiềm năng phát triển, tiềm năng sinh lời của sản phẩm.

“Các yếu tố đó chính là pháp lý dự án minh bạch, rõ ràng. Năng lực chủ đầu tư đủ mạnh về tài chính để triển khai dự án, có uy tín và kinh nghiệm trong việc xây dựng, phát triển và vận hành các dự án; nên đầu tư shophouse tại những dự án có vị trí đắc địa, sự kết nối hạ tầng tốt, có mật độ dân cư cao hoặc tiềm năng sẽ hình thành khu dân cư mới với mật độ phủ kín cao…”, ông Thức chia sẻ.