Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Thêm chi phí, khó khả thi?

Việc buộc mọi giao dịch bất động sản (BĐS) phải thông qua sàn môi giới BĐS là trao đặc quyền, đặc lợi cho những doanh nghiệp vốn chỉ làm dịch vụ môi giới, đồng thời tước đoạt quyền tự do, tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư các dự án BĐS.

Khách hàng tìm hiểu căn hộ tại một dự án chung cư ở khu vực phía Nam – Ảnh: NGỌC HIỂN

Nhiều chuyên gia đã khuyến cáo như vậy khi trao đổi với Tuổi Trẻ về dự thảo Luật kinh doanh BĐS sửa đổi, trong đó có quy định mọi giao dịch BĐS phải thông qua sàn môi giới giao dịch BĐS. Nhiều chủ đầu tư cũng phản đối quy định này với lý do không khả thi và làm tăng thêm gánh nặng chi phí, trong khi các doanh nghiệp (DN) môi giới lại ủng hộ với lý do nhằm giúp thị trường minh bạch, bảo vệ người mua.

Các chủ đầu tư phản đối

Trao đổi với chúng tôi, hầu hết các chủ đầu tư dự án đều phản đối quy định phải mua bán qua sàn, thậm chí DN cho rằng thêm rườm rà quy trình bởi thực tế DN đã chủ động chọn nhiều hình thức mua bán. Ông Ngô Quang Phúc – tổng giám đốc Phú Đông Group – cho biết việc căn nhà bán qua sàn hay không qua sàn không phải là vấn đề mấu chốt cần phải bàn mà làm sao để khách hàng mua những sản phẩm thuộc những dự án đã đủ điều kiện để bán hàng.

Theo ông Phúc, quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn không cần thiết, bởi khách hàng có quyền chọn mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc thông qua sàn, song sản phẩm đó phải đủ điều kiện được đem ra kinh doanh. “Nên để khách hàng tự lựa chọn cách mua, vào sàn thì đắt hơn vì mất phí, còn mua trực tiếp ở chủ đầu tư sẽ rẻ hơn một chút, pháp luật phải làm khắt khe để đảm bảo cho khách hàng an tâm khi mua sản phẩm”, ông Phúc đề nghị.

Theo ông Phúc, thời gian qua xảy ra nhiều vụ khách hàng kiện chủ đầu tư, kiện cả sàn phân phối do bán ra những sản phẩm chưa đủ tính pháp lý nên việc bắt buộc phải qua sàn không phải là điểm then chốt. “Nhiều chủ đầu tư tự kinh doanh, lập ra sàn giao dịch để bán sản phẩm của chính mình như chúng tôi vẫn đang làm. Ngoài ra, nhiều DN cũng bán hàng thông qua sàn phân phối với chi phí bán hàng cao hơn, làm cho giá bán cao hơn”, ông Phúc nói.

Tương tự, chủ đầu tư nhiều dự án BĐS tại TP.HCM cũng cho rằng các DN đã đi trước luật khi kinh doanh theo 3 hình thức. Cụ thể, DN có thể tự lập sàn kinh doanh độc quyền, bán qua sàn hoặc áp dụng cùng lúc 2 hình thức này để tung sản phẩm ra thị trường. “Do vậy, cần tạo ra cơ chế linh động để khách hàng và chủ đầu tư có thể tự lựa chọn hình thức mua bán, không nhất thiết co cụm lại bằng hình thức thông qua sàn”, vị này nói.

DN môi giới ủng hộ

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), cho rằng trong những năm gần đây, khách hàng mua các sản phẩm BĐS đã bị lừa quá nhiều trong khi lại chưa có cơ chế để bảo vệ khách hàng. Khách hàng chỉ đi mua nhưng không có năng lực để thẩm tra, xác định tính pháp lý các dự án BĐS, sự trung thực của chủ đầu tư, chất lượng sản phẩm… nên rất dễ bị trực tiếp chủ đầu tư lừa.

“Với những chủ đầu tư ảo, “ma” thì nguy cơ mất tiền của khách hàng rất cao, trong khi những sản phẩm BĐS có giá trị lớn so với tích lũy cả đời người. Do đó, cần phải có những người có năng lực để thẩm định. Bộ Xây dựng cũng muốn có một bên có trách nhiệm thẩm tra, tránh rủi ro cho khách hàng thông qua sàn giao dịch đối với các dự án chưa đủ pháp lý”, ông Đính nói.

Cũng theo ông Đính, các quy định mới yêu cầu các sàn phải là người đứng ra bảo vệ lợi ích cho khách hàng và kiểm soát, minh bạch thông tin, đồng thời cung cấp thông tin cho Nhà nước. Đồng thời, các giao dịch qua sàn cũng chống được việc rửa tiền và tránh hiện tượng trốn thuế. “Rõ ràng, chủ đầu tư hết cơ hội để vừa chủ động lừa khách hàng, vừa trốn thuế, vừa giúp các đối tượng rửa tiền, giấu thông tin nên tôi cho rằng đây là giải pháp khá đồng bộ”, ông Đính cho hay.

Ông Trần Khánh Quang – tổng giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa – cũng cho rằng không ít chủ đầu tư các dự án BĐS bán các sản phẩm trước khi bàn giao, chưa có pháp lý rõ ràng nên cần phải thông qua sàn để kiểm soát nên quy định này là phù hợp. Tuy nhiên, theo ông Quang, khi tất cả việc mua bán đều qua sàn sẽ dẫn đến việc độc quyền bán sản phẩm, nên cơ quan chức năng phải kiểm soát chất lượng của các sàn, đưa ra những quy định chặt về tiêu chí để lập các sàn đủ năng lực hoạt động.

Nhân viên kinh doanh của một dự án bất động sản giới thiệu các sản phẩm với khách hàng – Ảnh: NGỌC HIỂN

Phải đồng bộ mới hiệu quả

Trả lời Tuổi Trẻ, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam – cho rằng việc bắt buộc mọi giao dịch phải qua sàn có mặt tích cực là Nhà nước có thể tăng khả năng quản lý và giám sát các giao dịch BĐS, nắm được cơ sở dữ liệu về giao dịch cho toàn thị trường. Cơ quan chức năng cũng quản lý được các giao dịch của các nhóm môi giới nhỏ lẻ nhằm minh bạch hóa quá trình giao dịch, thay vì để bát nháo như thời gian qua.

Tuy nhiên, theo ông Kiệt, nếu áp dụng quy định này sẽ làm phát sinh thủ tục và tăng gánh nặng chi phí quản lý, duy trì hoạt động của các sàn giao dịch. Với quy định này, các DN cũng sẽ mất đi sự chủ động trong việc triển khai kinh doanh của các chủ đầu tư. Hơn nữa, việc đánh giá chất lượng, tính minh bạch, năng lực thực sự của các sàn giao dịch bị bỏ ngỏ. “Nếu áp dụng quy định này sẽ làm hạn chế việc giao dịch ở những địa phương ngoại thành, nông thôn… – những nơi chưa quen với việc xuất hiện của khái niệm sàn giao dịch BĐS”, ông Kiệt cảnh báo.

Ông Sử Ngọc Khương – giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam – cho rằng giao dịch qua sàn chỉ hiệu quả khi Nhà nước muốn xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, tránh khai gian thuế… Để làm được điều này, các nước yêu cầu giao dịch phải qua ngân hàng, phải có bên trung gian xác nhận mà có thể là sàn giao dịch và phải thực hiện công khai qua cổng thông tin quốc gia. Nếu người bán, người mua muốn khai gian dối giá trị chuyển nhượng sẽ bất lợi sau này.

“Phải có sự đồng bộ như thế mới hiệu quả, còn chúng ta muốn kiểm soát việc kinh doanh nhưng chưa chắc đã giải quyết được, khó giúp ích cho tính minh bạch của thị trường. Muốn minh bạch phải đi liền với cơ sở đăng ký đất đai, đi liền với việc thanh toán qua ngân hàng, không tiền mặt, các công cụ phải đồng bộ mới phát huy hiệu quả”, ông Khương nói.

* Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM):

Đừng trao đặc quyền cho các sàn

Việc quy định mua bán phải qua sàn không phù hợp và thống nhất với hệ thống pháp luật, đồng thời dễ sinh ra đặc quyền đặc lợi cho các sàn giao dịch BĐS. Theo ông Châu, quy định này cũng không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các DN chủ đầu tư dự án BĐS. Trong khi đó, từ vai trò “làm thuê”, chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua nhà đất, sàn giao dịch sẽ trở thành “ông vua” của thị trường BĐS.

Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong thị trường BĐS, đó là vai trò cầu nối kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán hoặc cung ứng dịch vụ mua BĐS cho bên mua. Quy định này cũng sẽ giúp các sàn giao dịch được hưởng đặc quyền đặc lợi và có thể lợi dụng nó để “thổi” mức phí lên cao, chưa kể mức phí tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng trong tổng giá trị của thị trường BĐS lên đến hàng triệu tỉ đồng cũng là miếng bánh béo bở.

Trong khi đó, các chủ đầu tư dự án lại bị tước bỏ quyền tự chủ, tự do kinh doanh đã được quy định tại Luật DN 2020 nếu áp dụng quy định này.

* Ông Phạm Lâm (tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam):

Nên buộc môi giới phải có mã hành nghề

Khoảng 95-98% các giao dịch BĐS hiện nay đều qua lực lượng môi giới. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho các bên, cần đưa ra quy định lực lượng môi giới phải có mã số hành nghề. Khi làm việc với phòng công chứng, môi giới phải để lại mã số hành nghề để lưu lại thông tin. Nếu tư vấn sai, hành nghề không đúng, môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Việc mua bán qua sàn sẽ đảm bảo vai trò độc lập, khách quan và minh bạch thông tin, tránh tình trạng có những vấn đề phát sinh phía chủ đầu tư tự xử lý với khách hàng. Nhưng nếu buộc các giao dịch phải thực hiện qua sàn, cần có các quy định, tiêu chí được luật hóa để ràng buộc trách nhiệm của các sàn. Nếu bán sản phẩm không đủ điều kiện, các sàn cũng phải chịu trách nhiệm liên đới.

Theo Ngọc Hiển/soha.vn