Thị trường nhà đất: giao dịch giảm sâu, dòng tiền bị siết, tại sao giá vẫn ‘cao vút’?

Giao dịch nhà đất cả nước 9 tháng giảm xuống mức thấp nhất trong những năm gần đây, dòng tiền thị trường tiếp tục bị các ngân hàng siết chặt, cầu mua nhà sụt giảm, nhưng giá nhà đất tiếp tục tăng lên.

Đây là dấu hiệu bất thường của thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia nhận định giá nhà đất sẽ được điều chỉnh giảm trong quý 4 này và quý 1 năm sau, nhưng sẽ chưa giảm sâu đột ngột.

Mua bán èo uột giá vẫn tăng

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng năm nay TP.HCM và vùng Đông Nam Bộ có 31 dự án căn hộ mở bán sản phẩm ra thị trường, trong đó có 6 dự án mở bán mới, 25 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung mới toàn thị trường khoảng 4.783 sản phẩm, giao dịch thành công 2.531 sản phẩm, tỉ lệ hấp thụ trên thị trường đạt 52%.

Sức cầu trên thị trường thấp, tỉ lệ hấp thụ ở các dự án phổ biến 25 – 60%, nhưng giá bán nhà đất trên thị trường sơ cấp (giá chủ đầu tư tung ra thị trường) tăng bình quân 5 – 8%, riêng khu Đông TP.HCM giá bán trung bình tăng cao hơn từ 12 – 16%.

Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, trong 9 tháng tại TP.HCM và vùng Đông Nam Bộ có 30 dự án mở bán sản phẩm. Nguồn cung mới tung ra thị trường 3.081 sản phẩm, giao dịch thành công 1.449 sản phẩm, tỉ lệ hấp thụ nhà phố, biệt thự thấp hơn phân khúc căn hộ, chỉ đạt khoảng 47%.

Tương tự, phân khúc đất nền tại TP.HCM và vùng Đông Nam Bộ trong 9 tháng nguồn cung mới khoảng 1.057 nền, tiêu thụ đạt 550 nền.

Tại thị trường Hà Nội và vùng phụ cận tỉ lệ hấp thụ căn hộ trên thị trường cũng rất thấp, chỉ đạt 35,6% nguồn cung. Có 68 dự án căn hộ bán sản phẩm ra thị trường trong 9 tháng, tổng nguồn cung khoảng 3.996 sản phẩm, nhưng chỉ có 1.408 sản phẩm giao dịch thành công.

So với cùng kỳ các năm trước, tỉ lệ căn hộ giao dịch thành công trong 9 tháng năm nay tại Hà Nội cao hơn cùng kỳ các năm 2020 – 2021, nhưng thấp hơn rất nhiều so với cùng kỳ các năm 2018 – 2019.

Điều đáng nói, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội theo VARS chủ yếu là sản phẩm cao cấp, sản phẩm căn hộ bình dân chỉ chiếm 4,7% tổng nguồn cung thị trường và nằm rất xa trung tâm.

Giá đất nền tại Hà Nội 9 tháng tăng bình quân khoảng 20% so với cùng kỳ 2021, thời điểm cuối tháng 9 tăng khoảng 5% so với hồi đầu năm. Một số khu vực xa trung tâm Hà Nội như huyện Mê Linh, giá đất nền cũng đẩy lên khoảng 100 triệu đồng/m².

Nhiều dự án “đẩy giá” quá cao

Đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản cả nước 9 tháng, ông Nguyễn Văn Đính – chủ tịch VARS – nhận định nguồn cung và lượng giao dịch nhà ở cả nước giảm thấp nhất trong 5 năm gần đây. Về cơ cấu sản phẩm thị trường thì đất nền, căn hộ cao cấp chiếm phần lớn nguồn cung, căn hộ bình dân, trung cấp chiếm tỉ lệ rất nhỏ.

Nguồn cung bất động sản nhà ở cả nước trong 9 tháng đạt 41.886 sản phẩm, bằng 77,9% cùng kỳ 2021, 24% cùng kỳ năm 2018. Trong quý 3 năm nay, giá bất động sản đã chững lại, xuất hiện nhiều hình thức khuyến mãi, tặng quà, chiết khấu khi bán sản phẩm. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn, đầu cơ đất nền gần như bị triệt tiêu, ông Đính cho biết thêm.

Ông Đính khẳng định “mặc dù có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm, nhu cầu thực vẫn rất cao”.

Những nghiên cứu, đánh giá tổng kết của VARS cũng chỉ ra sự bất thường trên thị trường nhà đất hiện nay. Đó là tình trạng giá nhà đất ở TP.HCM cao hơn Hà Nội diễn ra trong thời gian dài,  phân khúc nhà ở cao cấp đang chiếm tỉ lệ rất lớn trong nguồn cung.

Ông Nguyễn Chí Thanh – tổng giám đốc Công ty cao ốc quốc tế Hồ Tây – cũng cho biết nhiều chủ đầu tư kỳ vọng giá bất động sản cao cấp tiếp tục tăng nhưng nghiên cứu của VARS lại cho thấy tỉ lệ hấp thụ phân khúc cao cấp chỉ khoảng 5% trong 9 tháng. Vì thế khả năng tăng giá với phân khúc nhà ở cao cấp là không có.

“Trong bối cảnh thị trường khó khăn, sắp tới việc quyết định giá sẽ không do chủ đầu tư, cũng không phải môi giới, mà những người có nhu cầu nhà ở thật sẽ quyết định giá bán nhà trên thị trường. Chủ đầu sẽ phải điều chỉnh giá cho phù hợp với khả năng chi trả của người dân là xu hướng tất yếu trong thời gian tới”, ông Thanh nhấn mạnh.

Xu hướng ngắn hạn thì các sản phẩm cao cấp sẽ được định giá đúng hơn với giá trị thật. Trong quý 4 này và quý 1 năm 2023, nhiều chủ đầu tư tung ra hàng loạt chính sách khuyến mãi bán hàng. Dù họ không muốn giảm giá nhà nhưng khuyến mãi cũng là một hình thức giảm giá nhà. Vì thế, giá nhà sẽ được điều chỉnh giảm về sát giá trị thật trong thời gian tới, ông Thanh dự báo.

Cùng quan điểm này, GS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng các đại gia hiện nay vẫn muốn ôm giá cao để chờ được lãi nhiều trong khi đa số người dân hiện không có tiền để mua nhà giá cao. Thị trường cứ như thế này một thời gian nữa chủ đầu tư buộc phải hạ giá nhà đất vì “nếu không hạ giá, không bán được nhà, tiền trả lãi suất cũng chết”.

Xu hướng giảm giá nhà cũng là sự điều tiết đúng quy luật thị trường nhưng giá chưa thể giảm sâu vì chính sách thuế nhà đất hiện nay chưa có gì thay đổi, GS Đặng Hùng Võ khẳng định.